«Non puoi stendere il bucato sul terrazzino»: una battaglia tra una donna e i condomini che fa scuola (e giurisprudenza)

Sul terrazzino di un appartamento di Oderzo ci sono camicie, lenzuola, asciugamani lasciati ad asciugare all’aria. Poi, un dettaglio stona. Nella cassetta della posta di Maria Grazia Battistiol però compare una comunicazione formale: una diffida. L’accusa? Aver steso i panni sul terrazzino. In un paese dove il filo da bucato è quasi un’istituzione domestica, il gesto più ordinario diventa materia di contesa. E così un piccolo balcone di provincia finisce per raccontare un tema enorme: quali sono, davvero, i confini tra la libertà di usare la propria casa e le regole di una comunità condominiale?

Secondo quanto riferito, la vicenda si è trasformata rapidamente in un caso, con l’intervento dell’avvocata Rossella De Biasi, che ha inviato una formale diffida all’amministratore e ai condomini del palazzo denunciando comportamenti ritenuti «vessatori e discriminatori» ai danni della sua assistita. Uno dei punti-cardine messi nero su bianco dalla legale è cruciale: il terrazzino di Battistiol non sarebbe visibile né dalla pubblica via né da spazi comuni dell’edificio. Dunque, stendere il bucato non violerebbe il divieto di «sciorinatura dei panni» spesso evocato in nome del cosiddetto «decoro». Parole che, al netto della dimensione quotidiana, aprono un fronte giuridico tutt’altro che banale.

Il primo nodo è quasi sempre lo stesso: cosa dice il regolamento del condominio? La disciplina sui panni stesi non sta in un articolo unico della legge, ma in un mosaico di fonti. La regola generale, spiegano i portali giuridici e immobiliari, è che non esiste in Italia un divieto assoluto di stendere il bucato, ma l’assemblea condominiale può deliberare limitazioni ragionevoli e, in alcuni casi, imporre perfino veri e propri divieti, specie se inseriti in un regolamento a valenza contrattuale.

Un regolamento approvato a maggioranza (assembleare) non può comprimere in modo sostanziale i diritti sulle proprietà esclusive dei singoli condòmini, come l’uso del proprio balcone, se non per motivi circoscritti e giustificati.

Diverso il caso dei regolamenti “contrattuali” o convenzionali, sottoscritti da tutti i proprietari o inseriti negli atti di acquisto: questi possono legittimamente prevedere anche il divieto di stendere all’esterno, purché la clausola sia formulata in modo chiaro e specifico.

In assenza di divieti espliciti, la prassi e la giurisprudenza ammettono lo stendere i panni, ma con paletti chiari: niente stillicidio, nessuna invasione dello spazio altrui, attenzione al decoro se la biancheria è molto visibile in facciata. Sono profili pratici – ma decisivi – che i giudici recenti hanno rimarcato con decisione.

Nella storia, la diffida indirizzata a Maria Grazia Battistiol sembra richiamare il tema del decoro e dell’eventuale proiezione oltre il parapetto. È un classico della litigiosità condominiale: basta che il bucato oltrepassi la linea della ringhiera – quindi sia percepibile dall’esterno o, peggio, occupi “spazio aereo” altrui – perché esploda il contenzioso. La replica della difesa – guidata da Rossella De Biasi – sposta il baricentro: se il balcone non è visibile dalla strada e non affaccia su parti comuni, la “sciorinatura” non lederebbe né il decoro condominiale né la sensibilità di terzi. Da qui l’accusa, contenuta nella diffida, di comportamenti «vessatori» e «discriminatori» che nulla avrebbero a che vedere con una corretta applicazione del regolamento.

La ricostruzione si inserisce in un quadro più ampio dove, spesso, il “come” si stendono i panni pesa quanto (se non più) del “se” lo si possa fare: la visibilità esterna, l’ordine dello stendaggio, l’eventuale gocciolio, la sporgenza oltre la proprietà esclusiva sono gli elementi che orientano giudici e amministratori. Di qui anche l’attenzione a un concetto-chiave: il «decoro». Termine apparentemente neutro ma che, se invocato in maniera generica, non basta da solo a comprimere l’uso normale e ragionevole di un balcone privato.

Il caso di Oderzo acquista un significato più ampio. La difesa di Maria Grazia Battistiol insiste su un punto fattuale: il suo balcone non sarebbe visibile dalla strada, né da cortili o altre parti comuni. Se così fosse, verrebbe meno uno degli argomenti più forti in tema di decoro, cioè l’impatto visivo sulla facciata percepibile a terzi. Il “decoro architettonico”, infatti, di norma è più facilmente invocabile quando l’effetto dell’azione (i panni stesi) si proietta sulla “scena pubblica” dell’edificio: in facciata, sulla via, o su porzioni comuni. La giurisprudenza lo ribadisce: il regolamento può tutelare l’aspetto dell’immobile, ma servono divieti precisi e una concreta lesione del bene protetto. In mancanza di visibilità o di un espresso divieto contrattuale, la sciorinatura “discreta” e transitoria difficilmente integra una violazione.