Case vacanza: l’Italia a due velocità. Dove conviene di più comprare (davvero) nel 2025

A livello macro, Nomisma segnala una fase di moderata espansione del ciclo immobiliare: compravendite in aumento nel 2025 e prezzi in tenuta sul residenziale, con prospettive di crescita “moderata ma costante” nel prossimo triennio.

Nelle località turistiche, l’Osservatorio FIMAA–Nomisma indica una forchetta di prezzo ampia: dall’ordine di 1.486 €/m² per l’usato in aree lacustri fino a 3.814 €/m² per il nuovo al mare, con punte ben superiori nei luoghi più esclusivi.

In sintesi: domanda viva, offerta scarsa nei posti “top”, e un cuneo sempre più ampio tra star destination e periferie del turismo.

Dove i prezzi corrono: icone che costano (sempre di più)

Riccione: prezzo medio intorno a 4.155 €/m² (dicembre 2025), con area Centro–Abissinia che sfiora 5.819 €/m². Tradotto: il brand costa, anche se la media cittadina nell’ultimo anno ha oscillato.

Jesolo: media 4.147 €/m², con il Lido oltre 4.600 €/m²; domanda alimentata sia da veneti e lombardi sia da stranieri.

Sperlonga: nell’ultimo anno quotazioni richieste attorno a 5.6–5.8 mila €/m², picco tra le più care del Lazio sul mare.

Costa Smeralda: Porto Cervo area residenziale media oltre 7.500 €/m² (novembre 2025), con il segmento “luxury” che sconfina in tutt’altra dimensione: nelle ville di massima fascia si possono toccare i 20–32 mila €/m². Porto Rotondo segue a breve distanza. Il primato è ribadito da analisi stampa e dati territoriali.

Sono località “status-driven”, dove la scarsità di prodotto e un marchio territoriale fortissimo tengono i prezzi su livelli strutturalmente elevati. L’effetto? Anche quando il mercato nazionale rallenta, qui l’elasticità al ribasso è scarsa.

La contro–mappa: entroterra e Sud dove un bilocale “entra” con 30–40 mila euro

Se si accetta di spostarsi lontano dal waterfront e dalle località più instagrammate, gli ordini di grandezza cambiano radicalmente.

Serramezzana (Cilento interno, SA): prezzo richiesto medio circa 538 €/m² (novembre 2025). Un bilocale da 60 m² può dunque “stare” tra 30 e 35 mila euro, a seconda di stato e posizione.

Tortorella (entroterra del Golfo di Policastro): medie nell’intorno di 900 €/m² nel 2025. Budget per 60 m²: fascia 50–60 mila euro, con ampia variabilità per condizioni e vista.

Questi valori non sono un’eccezione isolata: numerosi capoluoghi e province del Sud e delle aree interne presentano prezzi medi sotto la soglia 1.000–1.200 €/m². Nel 2025, tra i capoluoghi più economici spiccano Caltanissetta (674 €/m²), Ragusa (712 €/m²), Biella (772 €/m²); tra le province più accessibili, Biella, Caltanissetta e Isernia.

Risultato pratico: con budget di 30–60 mila euro si può ancora acquistare un bilocale da ristrutturare di 50–70 m² in borghi interni a un’ora–un’ora e mezza dalla costa o da poli naturalistici. Non sono “occasioni” senza compromessi: bisogna mettere in conto lavori, mobilità, servizi. Ma, laddove il turismo è in lieve crescita (parchi nazionali, borghi in rinascita, cammini), la messa a reddito stagionale può sorprendere.

Confronto 2017–2025: cosa è cambiato nelle località turistiche

Dal 2017 a oggi si sono stratificati tre cicli: la risalita pre–Covid, l’accelerazione 2020–2022 (seconda casa come “safe asset” e smart working), la normalizzazione 2024–2025 con prezzi ancora sostenuti nelle mete top, più selettivi altrove. Le sintesi più recenti:

Nello scenario 2025, Nomisma registra una ripresa delle compravendite e prezzi in crescita lieve, con segnali di attenuazione nella seconda parte dell’anno. Non si parla di correzione profonda, ma di ciclo che si stabilizza su livelli più sostenibili.

Nel turistico, Tecnocasa rileva che l’interesse degli stranieri è aumentato (quota case vacanza acquistate da non residenti passata da circa 13,5% del 2023 a 15,7% del 2024 nelle reti del gruppo). Le località minori stanno intercettando domanda “di rotazione” dai centri troppo cari.

FIMAA–Nomisma conferma nel 2025 l’appeal dell’immobiliare turistico, con mari e laghi in testa: tra le “superstar” per nuove costruzioni figurano Forte dei Marmi, Capri, Madonna di Campiglio, Anacapri, Alassio, con prezzi alti e tempi di assorbimento rapidi nel segmento giusto.

Tradotto: rispetto al 2017, molte località “mainstream” hanno consolidato incrementi significativi; il delta di prezzo con i borghi dell’entroterra è aumentato, creando spazio per strategie di investimento differenziate.

Regolazione e tasse: ciò che può cambiare i conti (e perché guardarlo prima di comprare)

Il rendimento di una casa vacanza non dipende solo da prezzo e canone. Incidono anche norme locali e fiscalità.

Venezia ha introdotto il “Contributo di Accesso” nelle giornate a maggior afflusso: 54 date tra aprile e luglio 2025 con ticket 5–10 euro a seconda dell’anticipo. È una misura di gestione dei flussi che non tocca direttamente la proprietà, ma segnala l’orientamento delle città d’arte a governare (anche economicamente) l’overtourism.

Firenze ha avviato e riconfermato lo “stop ai nuovi affitti brevi” nell’area Unesco del centro storico, integrandolo nel Piano Operativo: un segnale forte per la residenza stabile. L’operatività è stata oggetto di contenziosi, ma l’indirizzo politico–urbanistico resta chiaro: contenere l’espansione degli STR nel cuore cittadino. Prima di acquistare in centri storici “caldi” è prudente verificare i regolamenti comunali aggiornati.

Sul fronte fiscale, si discute periodicamente di modifica della tassazione degli affitti brevi (ipotesi di aliquota unica 26%): l’iter è soggetto a mediazioni parlamentari e aggiornamenti, ma è un rischio–scenario da monitorare se il vostro business plan si basa su STR.

Conclusione: location e regolazione viaggiano insieme. Il “permesso sociale” a fare affitti turistici non è scontato in tutte le città d’arte; nei borghi e nelle località balneari non congestionate, invece, il quadro è spesso più favorevole.

Mutui: tassi giù, finestre d’acquisto su

La variabile finanziaria oggi è più amica di 12–18 mesi fa. Secondo dati Banca d’Italia e rilevazioni di mercato, tra autunno 2024 e 2025 i tassi medi sulle nuove erogazioni per acquisto abitazione sono scesi verso area 3,3–3,7% TAEG, con offerte promozionali anche sotto il 3% in presenza di garanzie o profili specifici. Per i tassi variabili la discesa è stata più marcata.

Per chi compra seconda casa a leva, l’effetto è tangibile: rate più leggere e maggiore sostenibilità del cash flow iniziale. Attenzione, però, a non “spendere” tutto il vantaggio in prezzo: negoziare resta centrale.

Rendimenti: quanto può fruttare (realisticamente) una seconda casa

Sulle locazioni tradizionali (12 mesi), i rendimenti lordi nelle grandi città gravitano oggi tra 4% e 6% per un bilocale standard; valori in crescita nel 2024–2025 grazie all’aumento dei canoni.

Sull’affitto breve in località turistiche “mature”, scenari lordi tra 6% e 10% sono possibili con gestione efficiente, stagionalità lunga e buon posizionamento dell’immobile; benchmark di mercato mostrano casi specifici ben oltre il 10% lordo nelle settimane di picco (ma con costi operativi importanti).

Ricordate che il rendimento netto dipende da: tasse, commissioni piattaforme, pulizie e biancheria, costi di property management, utenze, IMU (sulla seconda casa), coperture assicurative e — in prospettiva — eventuali lavori di efficienza energetica.

Le quattro mappe per scegliere bene

1) Mare: se puntate al valore rifugio

Top prices: Forte dei Marmi, Capri, Porto Cervo; domanda internazionale, liquidità alta, ticket d’ingresso elevato. Qui il tema è protezione del capitale, non l’arbitraggio di prezzo.

Buon rapporto qualità/prezzo: Jesolo Lido (4.6 mila €/m²), alcuni tratti dell’Adriatico marchigiano e molisano che stanno salendo ma restano acquistabili; sul Tirreno, opportunità nelle porzioni “B” rispetto alle perle liguri e toscane.

Consiglio operativo: valutate aree a 15–25 minuti d’auto dalle spiagge più care; intercettano la domanda overflow con sconti del 15–30% e canoni estivi ancora tesi.

2) Lago: ciclo favorevole e domanda estera

Garda in spolvero (+2,6% medio con punte +3,2% sponda trentina): ottimo bacino internazionale, stagionalità estesa, budget da medio–alto in su.

Iseo e Como: dinamiche eterogenee per sponda, ma trend positivo sul 2024–2025; attenzione ai micro–mercati.

Consiglio operativo: cercate il prodotto con posto auto e spazio esterno; fa la differenza sul canone short stay.

3) Montagna: selettiva ma solida

Madonna di Campiglio resta tra le più care d’Italia nel nuovo turistico; mercati dolomitici premium “tengono” anche in fasi di rallentamento.

Rendimenti: più robusti dove c’è doppia stagione (inverno/estate) e impianti performanti.

4) Entroterra e borghi: la frontiera del “valore”

Cilento interno (es. Serramezzana, Tortorella), Molise costiero e aree interne, Basilicata collinare, Abruzzo fuori dalle piste: biglietto d’ingresso basso, margini di valorizzazione attraverso ristrutturazione e design “ospitalità”.

Qui si gioca la sfida di medio periodo: intercettare il turismo lento, i cammini, il bike–travel. La leva non è solo il prezzo, ma la narrazione del luogo e la capacità di costruire un prodotto esperienziale (case pet–friendly, workstation per smart working, guide locali).

Tre profili di investitore, tre strategie

Lungo raggio conservativoProfilo: risparmiatore con capitale elevato, bassa leva.Dove: Costa Smeralda, Versilia top, Capri.Perché: capitale protetto e liquidità di rivendita; rendimenti lordi non esplosivi ma stabili, con extra–valore d’uso personale.

Opportunistico “value for money”Profilo: budget 100–200 mila euro, disponibilità a ristrutturare.Dove: Adriatico diffuso (comuni “B” accanto a località “A”), laghi secondari.Perché: sconto d’ingresso, domanda overflow, potenziale 5–7% lordo con affitto misto stagionale/medio termine.

Rigenerazione in borghiProfilo: budget 30–80 mila euro, visione di progetto.Dove: Cilento interno, Molise, Basilicata, Appennino abruzzese fuori dalle stazioni.Perché: prodotto distintivo con storytelling e partnership locali; rischio commerciale maggiore ma valorizzazione possibile via design/servizi.

Conclusione: comprare con lucidità, non con l’algoritmo dei sogni

Se cercate una seconda casa “da cartolina”, i numeri vi porteranno inevitabilmente su Riviere e perle costiere dove il prezzo al m² è già “al top” — spesso oltre i 5.000 €/m² — e la battaglia si gioca più sulla qualità dell’asset che sullo sconto. Se, invece, lo scopo è ottenere rendimento e valore in rapporto al capitale, la rotta migliore spesso abbandona il lungomare per entrare nelle valli e nei borghi: lì dove un bilocale da 60 m² può costare quanto un posto auto in una località blasonata.

Un mercato turistico residenziale maturo è fatto di scelte consapevoli: leggere i dati più che gli slogan territoriali, controllare regole e fiscalità, valorizzare efficienza energetica e gestione. Così la casa delle vacanze smette di essere un sogno costoso e torna a essere un investimento possibile.