Affitti 2025: il boom silenzioso delle città medie. Quanto conta la presenza dell'università

Davanti a un appartamento di 55 metri quadrati a Pordenone, alle 8:15, c’è già una fila ordinata di ragazzi con la cartella in spalla e contratti stampati. Alle 9:00 si presentano due infermiere del vicino ospedale, alle 9:20 un tecnico trasferito da una multinazionale della meccatronica. L’agente immobiliare esce con un mazzo di chiavi e un sorriso prudentissimo: “Visite contingentate, grazie”. La scena potrebbe essere Verona, Prato, Lodi o Gorizia. Il 2025 conferma che il mercato degli affitti italiani non è più solo una questione da metropoli: la competizione per un bilocale si gioca sempre più nelle città medie, dove la domanda è alta e la disponibilità di case in locazione non basta ancora a soddisfarla.

Un mercato ancora caldo, ma meno surriscaldato

Il quadro generale è di una domanda “robustamente elevata”, pur in leggero assestamento rispetto ai picchi del 2022-2023. I canoni continuano a salire, ma con intensità inferiore ai semestri più “caldi” post-pandemia. Secondo l’ultimo osservatorio di Immobiliare.it Insights, a inizio 2025 i prezzi delle locazioni sono ancora in crescita, mentre la “pressione di domanda” risulta in lieve calo (circa -2% su base annua), complice un aumento dell’offerta in alcune aree, soprattutto nel Nord-Est dove gli annunci in affitto sono cresciuti di circa +33% in un anno. Si allunga leggermente il “time to rent” e si osserva un assorbimento negativo dello stock (entrano più immobili di quanti ne escano), segnali timidi ma concreti a favore degli inquilini. Tuttavia, la tensione resta alta nelle aree più attrattive.

Sulla dinamica dei canoni, i dati di idealista fotografano nel 1° trimestre 2025 un aumento medio di circa +2,6% e un balzo su base annua di +7,8%, con prezzo medio nazionale nell’ordine dei 14,2 euro/mq. Alcuni capoluoghi registrano incrementi a doppia cifra su base trimestrale, mentre a Milano si intravede una fase di stabilizzazione. Come sottolinea Vincenzo De Tommaso dell’Ufficio Studi di idealista, lo squilibrio “domanda > offerta” continua a spingere i canoni, pur con un raffreddamento rispetto ai picchi precedenti.

Il 2024 si era chiuso con un segnale analogo: per Immobiliare.it il segmento locativo è stato il più performante dell’anno (+9,2%), mentre sul finire dell’anno si è intravisto un primo assestamento nei grandi centri e un trasferimento parziale della domanda verso le compravendite, sospinto da condizioni di credito in miglioramento. A dicembre 2024 il canone medio era di circa 13,6 euro/mq, con picchi nel Nord-Ovest. Nei capoluoghi oltre 250 mila abitanti la domanda di affitto nel 2024 è calata di quasi -12%, mentre è cresciuta di oltre +5% nei centri più piccoli.

La mappa della domanda: Bolzano regina, medie città in rimonta

Se si guarda “dove” la pressione è più intensa, l’analisi di idealista/data sul 4° trimestre 2025 non lascia dubbi: Bolzano è il capoluogo più richiesto d’Italia per affittare casa, con un indice di domanda relativa pari a 53,7. Alle sue spalle, ecco l’onda lunga dei centri medio-piccoli: Prato (34,1), Pordenone (33,1), Lodi (25,7). Roma tiene la 13ª posizione con 19, mentre Verona (16,8), Monza (16,3), Torino (14,1) e Bologna (11,9) restano sopra la media nazionale (9,7). Firenze è in linea con la media (9,7), Napoli (9,2) e Milano (7,8) risultano sotto.

Questo “ribaltamento gentile” era già visibile nella seconda metà del 2024: Bolzano guidava la classifica di concorrenza con indice 50 nel 3° trimestre 2024, seguita proprio da Prato e Pordenone. Un segnale forte che anticipava il 2025: domanda alta e crescente dove i canoni sono ancora “agganciabili” al reddito locale e dove l’ecosistema produttivo e formativo crea flussi di nuovi arrivi.

Perché corrono le città medie

Il fattore accessibilità. La ricerca di canoni sostenibili e di spazi adeguati spinge una quota crescente di famiglie e giovani lavoratori verso capoluoghi medio-piccoli serviti da rete ferroviaria e arterie veloci. L’elasticità dei prezzi in queste aree resta maggiore rispetto a Milano, Roma o Firenze.

Il fattore occupazione. Distretti manifatturieri e filiere tecnologiche attirano nuova forza lavoro; l’esempio del Triveneto e di assi come Pordenone–Treviso–Udine è indicativo della domanda “di qualità” legata a contratti stabili e turnazioni ospedaliere.

Il fattore università. L’espansione di poli e corsi decentrati aumenta la domanda di monolocali e bilocali ben collegati, spesso con target studenti-lavoratori.

Il fattore qualità della vita. Tempi di spostamento più brevi, servizi di prossimità e verde urbano alzano l’attrattività residenziale.

Queste leve, in un contesto di offerta ancora insufficiente, alimentano la pressione su Prato, Pordenone, Lodi, Gorizia e, più in generale, su una costellazione di capoluoghi “a un’ora dal core metropolitano”.

Grandi piazze: Milano frena, Roma resiste, Verona resta iper-competitiva

Nei grandi mercati lo scenario è più sfaccettato. A Milano, tra fine 2024 e 2025, i segnali di raffreddamento sono diventati più netti: l’offerta è risalita e la pressione della domanda è scesa più della media nazionale; in alcuni indicatori i canoni hanno mostrato stabilità o lievi correzioni. Roma mantiene un profilo di alta attrattività, complice l’effetto eventi e il dinamismo occupazionale; l’indice 19 a fine 2025 la colloca nella parte alta della mappa affitti. Verona, pur registrando un allentamento della pressione in alcune rilevazioni, resta tra i contesti più “competitivi” per chi cerca casa, sopra la media nazionale.

I fondamentali macro: tassi in discesa e ritorno selettivo all’acquisto

La traiettoria degli affitti nel 2025 va letta anche alla luce della politica monetaria. Tra giugno 2024 e marzo 2025 la Banca Centrale Europea ha tagliato i tassi più volte, portando il tasso sui depositi fino a 2,50% il 6 marzo 2025. Questo alleggerimento ha reso il credito gradualmente più accessibile, spingendo una parte della domanda a valutare l’acquisto (soprattutto dove il rapporto rata/reddito torna “sostenibile”). Ma l’effetto non è uniforme: là dove i prezzi d’acquisto restano elevati o i redditi sono più fragili, l’affitto continua a essere la scelta obbligata, mantenendo alta la pressione.

Dati alla mano, Immobiliare.it segnala per il 4° trimestre 2024 canoni comunque in aumento (+10% tendenziale) con offerta tornata a crescere più della domanda. È un cambio di segno importante: il mercato resta teso, ma la forbice inizia a richiudersi, soprattutto nel Settentrione.

Focus studenti: prezzi in ascesa, domanda selettiva e più contratti transitori

Una componente cruciale della domanda 2025 è quella studentesca. Dopo gli aumenti a doppia cifra degli ultimi anni, diverse rilevazioni indicano che i prezzi delle camere singole hanno raggiunto livelli molto impegnativi, con una crescita cumulata stimata nell’ordine di +45% in quattro anni e rincari nell’11-12% su base annua nel 2025. Milano guida per prezzi (medie nell’ordine di 630–730 euro/mese per una singola), seguita da Bologna, Firenze, Roma. In varie città medie la corsa è proseguita, alimentando spostamenti verso zone più periferiche ma ben connesse.

Le cronache dell’estate 2025 hanno registrato l’allarme “caro-stanze” con stime di aumento della singola attorno a +150 euro/mese rispetto all’anno precedente e il richiamo a interventi infrastrutturali sugli studentati finanziati con PNRR (target 60 mila nuovi posti letto entro giugno 2026). Anche laddove la domanda si è fatta più selettiva in alcune piazze, i prezzi non sono rientrati in modo significativo per via della scarsità di alloggi adeguati.

Gli affitti transitori stanno guadagnando terreno: tra 2024 e 2025 crescono le soluzioni a durata limitata, che intercettano sia studenti sia lavoratori in mobilità e consentono ai proprietari maggiore flessibilità. Nelle reti di agenzie analizzate da Tecnocasa, nella prima parte del 2025 la quota di contratti a studenti è salita al 5,0% (dall’4,6% del 2024) con incidenze più alte nelle grandi città.

Casi locali: il Sud in rincorsa selettiva

In città come Palermo, Catania o Napoli i canoni medi restano inferiori alle grandi piazze del Centro-Nord, ma la domanda può crescere rapidamente proprio per il differenziale di prezzo. Alcuni indicatori nel 2024–2025 mostrano infatti aumenti di concorrenza laddove i valori sono più bassi.

Che cosa aspettarsi nel 2026

Le previsioni non sono univoche, ma convergono su un punto: l’accessibilità sarà il tema chiave. Gli analisti di Immobiliare.it Insights stimano per i prossimi 12 mesi un possibile aumento del canone unitario medio nell’ordine del +12,5% a livello nazionale, con Roma potenzialmente sopra la media (+14,9%) e Milano in ripartenza moderata (+7,8% tra 2025 e 2026). Si tratta di stime soggette al contesto macro (tassi, redditi, offerta nuova), ma che confermano un equilibrio ancora delicato.