Tre case in affitto? La nuova legge che mette un po' di ordine in un settore per molti nevralgico

Una, due, tre case in affitto. Un proprietario e una Partita Iva all'orizzonte perché la cedolare secca dal primo gennaio non è più in vigore per la terza abitazione data in locazione. Una rivoluzione fiscale racchiusa nalla Legge di Bilancio 2026: la cedolare secca resta utilizzabile solo fino a due appartamenti per periodo d’imposta, mentre dal terzo scatta la presunzione di attività d’impresa con conseguente obbligo di partita Iva.

La misura è l’ultimo tassello di un cantiere aperto da tempo, che ha già visto il legislatore intervenire prima sull’aliquota della cedolare secca e poi sulla tracciabilità del settore. Dal 2024, infatti, per le locazioni brevi la tassazione sostitutiva è salita al 26%, lasciando però la possibilità di applicare il 21% su un solo immobile scelto dal contribuente; gli altri, se restano nel perimetro non imprenditoriale, scontano il 26%. Con il 2026, il cambio di passo non riguarda dunque soltanto quanto si paga, ma soprattutto chi può ancora essere considerato semplice locatore privato.

Un immobile in affitto breve: possibile cedolare secca al 21%. Due immobili: si resta ancora fuori dall’impresa, ma il secondo passa al 26%. Tre immobili o più: la gestione viene attratta nell’area dell’attività economica organizzata, con obblighi tipici dell’impresa, a partire dall’apertura della partita Iva. È una soglia che abbassa drasticamente il margine di tolleranza concesso finora ai proprietari più attivi sul mercato turistico.

Cosa cambia davvero dal 2026

Il dato normativo più rilevante è scritto in modo netto nella Legge pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 21 gennaio 2026: viene modificato l’articolo della legge di Bilancio 2021 che finora riconosceva il regime fiscale delle locazioni brevi in caso di destinazione alla locazione di non più di quattro appartamenti. Dal 2026, quel limite scende a due. Tradotto in termini operativi, il proprietario che oggi gestisce tre o quattro alloggi in forma non imprenditoriale dovrà farsi una domanda molto concreta: dal prossimo anno continuerà con gli affitti brevi accettando il passaggio al regime d’impresa, oppure ridurrà il numero degli immobili destinati a questo mercato? L’ingresso nell’attività d’impresa non cambia solo il tipo di tassazione: cambiano anche gli adempimenti, la contabilità, il rapporto con l’Iva e, in molti casi, gli obblighi previdenziali.

Va inoltre ricordato che la definizione di locazione breve resta quella già nota: contratti di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa, anche tramite intermediari o portali telematici. Proprio questo inciso — “al di fuori dell’esercizio d’impresa” — diventa ora decisivo, perché dal 2026 il legislatore restringe ulteriormente il perimetro entro cui quella formula può essere usata senza conseguenze imprenditoriali.

La cedolare secca resta, ma solo per chi resta piccolo

L’espressione più corretta non è che la cedolare secca “sparisce”, bensì che resta confinata entro un’area più stretta. Per i piccoli locatori continuerà a essere disponibile, ma con una progressività di fatto più severa. Già oggi, in base alle regole introdotte con la Legge di Bilancio 2024, l’aliquota ordinaria per gli affitti brevi è il 26%, con riduzione al 21% per un solo immobile indicato dal contribuente in dichiarazione. La prassi amministrativa e i chiarimenti successivi hanno consolidato questo impianto, chiarendo che la maggiore aliquota si applica dal secondo immobile in poi.

Dal 2026, però, la stessa architettura fiscale cambia significato perché si innesta su una soglia numerica più bassa. Fino a oggi il proprietario con tre o quattro appartamenti poteva ancora, almeno in linea di principio, restare nel recinto della locazione breve non imprenditoriale. Dal prossimo anno questo non sarà più possibile. La scala diventa allora: 21% sul primo immobile, 26% sul secondo, e oltre quel numero non c’è più spazio per la cedolare. Non è solo un aggravio fiscale: è una vera riclassificazione dell’attività.

Per molti contribuenti il punto delicato sarà la pianificazione. Chi possiede più immobili e li mette a reddito in modo saltuario potrebbe pensare di distribuire i periodi di locazione o alternare formule diverse. Ma la norma guarda al numero di appartamenti destinati a locazione breve nel corso del periodo d’imposta. È quindi essenziale valutare con attenzione, caso per caso, la struttura effettiva dell’attività e la coerenza delle scelte dichiarative. In assenza di chiarimenti ulteriori dell’Agenzia delle Entrate, sarà prudente evitare interpretazioni forzate.

Dal terzo immobile entra in gioco la partita Iva

La vera cesura è qui. Superata la soglia dei due appartamenti, scatta una presunzione di esercizio in forma imprenditoriale, con conseguente necessità di aprire la partita Iva. Non si tratta soltanto di un obbligo formale: significa entrare in un sistema diverso, che può comportare la tenuta delle scritture, la scelta del regime contabile, l’eventuale applicazione dell’Iva e l’inquadramento previdenziale. In altre parole, l’host multiproprietario smette di essere trattato come semplice percettore di redditi da locazione breve e viene assimilato a un operatore economico.