Casa, il conto sale ancora: perché comprare in Italia pesa sempre di più e l’affitto non offre più una vera via di fuga

Mentre la casa continua a essere percepita come il bene rifugio per eccellenza, entrarci dentro — da proprietari o da inquilini — costa ogni mese un po’ di più. Non è soltanto una sensazione. Comprare casa in Italia è diventato più oneroso su più fronti: salgono i prezzi di vendita, tengono i costi accessori, dall’anticipo al notaio fino alla provvigione dell’agenzia, e intanto anche gli affitti continuano a correre.

Nel primo trimestre del 2026, secondo l’osservatorio di Immobiliare.it Insights, acquistare un’abitazione in Italia richiede in media 2.179 euro al metro quadrato, con un aumento del 4,3% rispetto allo stesso periodo del 2025. Sul fronte della locazione, il canone medio si è attestato a 14,3 euro al metro quadrato, in crescita del 3,6% annuo. Se si guarda agli annunci delle abitazioni usate censiti da idealista, ad aprile 2026 il prezzo medio nazionale è arrivato a 1.906 euro al metro quadrato, con un incremento del 5% su base annua e dello 0,8% su base mensile. Sono numeri diversi per metodologia e perimetro, ma convergono nella stessa direzione: il mercato si muove verso l’alto, e non in modo episodico.

Il rincaro non è un’impressione: lo certifica anche l’Istat

A dare il sigillo statistico a questa dinamica è anche l’Istat. Nel quarto trimestre del 2025, l’Indice dei prezzi delle abitazioni è aumentato dello 0,9% rispetto al trimestre precedente e del 4,1% su base annua. A trainare l’aumento sono state soprattutto le abitazioni esistenti, i cui prezzi sono saliti del 5,2%, mentre le case nuove hanno mostrato un andamento più debole. Il mercato, del resto, non sta rallentando in modo brusco. Il sondaggio congiunturale della Banca d’Italia, realizzato con Agenzia delle Entrate e Tecnoborsa, rileva che nel quarto trimestre del 2025 le valutazioni degli agenti immobiliari sui prezzi di vendita si sono ulteriormente rafforzate; i margini di sconto restano “estremamente contenuti” e i tempi di vendita sono “molto brevi” nel confronto storico.

Non cresce solo il prezzo della casa: aumentano anche le barriere d’ingresso

Il punto è che il costo di accesso alla proprietà non coincide mai con il solo prezzo esposto nell’annuncio. Chi acquista deve mettere in conto una somma iniziale spesso molto superiore a quella che immagina. C’è l’anticipo necessario per il mutuo, ci sono le spese notarili, le imposte, l’eventuale perizia, l’istruttoria bancaria, e poi la voce che pesa più di quanto si dica: la provvigione dell’agenzia immobiliare. Secondo le guide di settore più aggiornate, il compenso richiesto all’acquirente si colloca orientativamente tra il 2% e il 5% del prezzo dell’immobile, in genere a cui si aggiunge l’IVA; in molti casi il livello più frequente si muove intorno al 3%-4%. Su una casa da 250.000 euro, vuol dire diverse migliaia di euro da trovare subito, fuori dal mutuo.

La guida dell’Agenzia delle Entrate ricorda che, quando si compra da privato con le agevolazioni prima casa, l’imposta di registro è pari al 2% del valore imponibile, con imposte ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna; se invece l’acquisto è soggetto a IVA, per la prima casa l’aliquota è del 4%, mentre imposta di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa di 200 euro ciascuna. Senza agevolazione prima casa, il carico fiscale cresce sensibilmente: l’imposta di registro sale al 9%. È qui che il costo effettivo dell’acquisto smette di essere intuitivo e diventa, per molte famiglie, un esercizio di liquidità.

Il mutuo aiuta, ma non risolve il problema della liquidità iniziale

La Banca d’Italia segnala che nel quarto trimestre del 2025 la quota di acquisti finanziati con mutuo si è attestata al 64%. Ma un mutuo più accessibile non equivale a un ingresso semplice nella proprietà. Le banche, salvo prodotti specifici, continuano normalmente a non coprire l’intero valore dell’operazione, e dunque serve capitale iniziale. Per i giovani e per chi ha redditi regolari ma risparmi limitati, questo resta il vero ostacolo: non tanto sostenere la rata, quanto arrivare al rogito con tutto ciò che serve prima della rata.

Esiste, certo, il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa gestito da Consap, istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze, che offre una garanzia pubblica sul mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale. È uno strumento importante, soprattutto per categorie prioritarie e nuclei che avrebbero più difficoltà ad accedere al credito tradizionale. Ma anche qui conviene essere chiari: il fondo può facilitare il rapporto con la banca, non cancellare tutte le spese accessorie né trasformare automaticamente l’acquisto in un’operazione leggera. Resta utile, non risolutivo.

E l’affitto? Costa meno all’ingresso, ma sempre di più nel tempo

Se comprare è più costoso, l’affitto non si sta affatto trasformando in una soluzione facile. Anzi. Secondo l’ultimo aggiornamento di idealista, ad aprile 2026 i canoni medi in Italia sono saliti a 15 euro al metro quadrato, massimo storico, con un aumento del 1,4% sul mese precedente e del 3% su base annua. L’aumento è diffuso: in 17 regioni su 20 si registra un rialzo, e in molte aree urbane la corsa è ancora più intensa.

Anche la fotografia di Immobiliare.it Insights conferma la pressione sul comparto: nel primo trimestre del 2026 i canoni di locazione sono aumentati del 3,6% rispetto a un anno prima. E sebbene l’offerta in affitto risulti in crescita, la domanda resta elevata. In altre parole, il mercato locativo italiano continua a essere stretto, selettivo, competitivo. Non è un caso se il dibattito pubblico si concentra sempre più sull’accessibilità abitativa e meno sulla vecchia contrapposizione ideologica tra proprietà e affitto.