L'UE non vieta gli affitti brevi: misure per i Comuni per limitarli nelle zone abitative più in crisi

Non è il bando europeo agli affitti brevi che molti temevano, ma neppure una semplice dichiarazione d’intenti. La bozza dell’Affordable Housing Act prepara una svolta più sottile: dare a Comuni e governi criteri comuni per limitare locazioni turistiche e, in casi mirati, anche usi non residenziali delle seconde case nelle zone dove il mercato abitativo è davvero sotto pressione.

Per anni il confronto sugli affitti brevi in Europa si è mosso su un crinale instabile: da una parte il diritto di proprietari e operatori a valorizzare gli immobili, dall’altra la pressione crescente su quartieri dove trovare una casa, comprarla o semplicemente cambiarla è diventato sempre più difficile. Ora Bruxelles prova a trasformare quel conflitto in un perimetro giuridico più chiaro. La novità non è un bando europeo generalizzato, né un intervento centralizzato sulle politiche abitative nazionali. È qualcosa di più sottile e, proprio per questo, potenzialmente molto rilevante: una cornice comune che potrebbe rendere più solide, più omogenee e meno contestabili le restrizioni decise da Stati, Regioni e Comuni nelle aree dove il mercato residenziale risulta davvero sotto pressione. 

L’innesco è la bozza dell’Affordable Housing Act, il tassello legislativo con cui la Commissione europea intende dare attuazione a una delle azioni del più ampio European Affordable Housing Plan. La Commissione ha già chiarito, nei documenti ufficiali sul piano e sulla futura legge, che l’obiettivo è fornire strumenti a autorità nazionali e locali per individuare le aree in difficoltà e intervenire, nel rispetto del principio di sussidiarietà, anche sul fronte degli affitti turistici. 

Che cosa cambia davvero

La prima precisazione utile per il lettore è anche la più importante: l’Unione europea non introduce uno stop automatico agli affitti brevi. Non ci sarà, cioè, una regola uguale per tutti che vieta ovunque nuove locazioni turistiche o impone un tetto uniforme alle notti prenotabili. Il disegno europeo, almeno nella bozza oggi circolata, è diverso: stabilire criteri comuni che consentano alle amministrazioni di intervenire quando riescono a dimostrare, con dati verificabili, che in un’area specifica gli affitti brevi stanno aggravando la scarsità o l’inaffidabilità economica delle abitazioni. 

Non è un dettaglio tecnico. In molti contenziosi degli ultimi anni il punto delicato è stato proprio questo: fino a che punto un Comune può limitare un’attività economica senza violare libertà del mercato interno, concorrenza o proporzionalità? La risposta che arriva da Bruxelles non è una delega in bianco, ma un tentativo di dare alle autorità locali una base più robusta, a patto che l’intervento sia mirato, proporzionato, circoscritto territorialmente e fondato su evidenze oggettive. È la traduzione giuridica di un principio politico semplice: non tutto il territorio europeo vive la stessa emergenza, e non tutte le forme di locazione breve producono lo stesso impatto.

Le tre condizioni per dichiarare una zona sotto stress abitativo

Il cuore della bozza è la definizione delle aree sotto “stress abitativo”. Perché una zona possa essere classificata in questo modo, dovrebbero concorrere tre condizioni simultanee.

La prima: il prezzo medio effettivo di vendita delle abitazioni deve essere pari ad almeno otto volte il reddito disponibile mediano della popolazione residente. La seconda: il rapporto tra prezzi delle case e redditi deve essere peggiorato rispetto a dieci anni prima. La terza: sulla base di dinamiche demografiche, domanda e offerta, non devono esserci prospettive concrete di miglioramento nei tre anni successivi. La stessa Commissione, secondo la bozza, si riserva la possibilità di modificare in futuro la soglia di otto attraverso un atto delegato. 

Qui emerge un aspetto cruciale: la scala dell’intervento. La classificazione non dovrebbe riguardare per forza l’intera città. Può riguardare un Comune, un’area metropolitana, un quartiere o perfino una porzione più ridotta di territorio, purché il perimetro sia strettamente necessario. Questo punto è decisivo per Paesi come l’Italia, dove la pressione abitativa spesso si concentra nei centri storici, nelle zone universitarie o in singoli distretti turistici, mentre il resto del territorio comunale presenta condizioni molto diverse. 

La scelta del reddito disponibile mediano e non del reddito medio, inoltre, segnala la volontà di avvicinarsi di più alla situazione reale delle famiglie residenti. Ma apre anche un problema operativo: servono dati granulari, aggiornati e confrontabili. La stessa Commissione europea insiste sul fatto che le decisioni debbano poggiare su dati “oggettivi, trasparenti e verificabili”. Non sarà semplice, soprattutto quando si vorrà delimitare l’area di stress abitativo al livello di quartiere o microzona. 

Le misure possibili: dai registri ai divieti, ma solo in ultima istanza

Una volta accertato lo stress abitativo, che cosa potranno fare concretamente le amministrazioni? La bozza non prevede un elenco tassativo, ma i considerando e i passaggi richiamati dal testo indicano una gamma di strumenti piuttosto ampia: obblighi di autorizzazione o registrazione, vincoli urbanistici e di destinazione d’uso, tetti quantitativi, limitazioni territoriali e, nei casi più severi, persino la sospensione o il divieto di nuove autorizzazioni. 

Il punto, però, è che il divieto totale non appare come la soluzione ordinaria. La logica europea resta quella della proporzionalità: prima di arrivare alla misura più restrittiva, l’autorità dovrà verificare se lo stesso risultato possa essere raggiunto con strumenti meno invasivi. In altre parole, Bruxelles non sta dicendo ai Comuni “potete vietare”, ma “potete farlo solo se dimostrate che tutto il resto non basta”. 

Per colpire gli affitti brevi non sarà sufficiente neppure la sola prova dello stress abitativo. L’amministrazione dovrà anche mostrare, con dati verificabili, che queste locazioni hanno avuto un effetto negativo sulla disponibilità o sull’accessibilità economica delle case per almeno i tre anni precedenti. Questo passaggio è molto rilevante perché introduce un doppio filtro: non basta che manchino case; bisogna anche dimostrare il nesso tra quella scarsità e la diffusione della locazione breve, almeno in una misura apprezzabile. 

Prima casa tutelata, seconde case nel mirino

Un altro snodo importante riguarda il tipo di immobile. La bozza, per come è stata descritta, esclude espressamente la prima casa del proprietario dall’ambito delle possibili restrizioni: l’affitto occasionale dell’abitazione principale non viene considerato, in sé, una sottrazione strutturale di stock al mercato della locazione lunga. È una clausola che tende a proteggere il piccolo proprietario che affitta saltuariamente la casa in cui vive abitualmente. 

Più delicato, invece, il capitolo delle seconde case e degli acquisti immobiliari non destinati a residenza principale. Qui la bozza aprirebbe alla possibilità di introdurre limiti o condizioni sull’acquisto e sull’uso di immobili residenziali nelle aree più tese. Anche in questo caso, non si tratterebbe di uno stop generalizzato alle compravendite, ma di una facoltà regolatoria esercitabile solo a determinate condizioni e senza discriminazioni basate sulla nazionalità. 

È qui che il tema esce dal solo recinto turistico e tocca una questione più ampia: l’uso del patrimonio abitativo. La stessa Commissione, nei documenti sul piano casa, insiste sul fatto che la crisi abitativa non si risolve solo limitando gli affitti brevi, ma anche aumentando l’offerta, recuperando immobili vuoti, sviluppando edilizia sociale, semplificando piani e permessi e attirando nuovi investimenti pubblici e privati. 

Il contesto europeo: mercato in crescita, crisi abitativa sempre più visibile

La spinta a intervenire nasce da un quadro più ampio. Secondo la Commissione europea, negli ultimi dieci anni i prezzi delle case nell’Unione sono aumentati in media di oltre 60%, mentre gli affitti sono saliti di oltre 20%. Un documento tecnico allegato al piano osserva che gli indicatori medi nazionali tendono perfino a sottostimare il problema, perché nascondono forti differenze locali: le situazioni più acute si concentrano soprattutto nelle aree urbane e nelle regioni turistiche, dove spesso anche una quota pari a un terzo del reddito non basta né per acquistare un piccolo appartamento né per affittarne uno modesto. 

Gli affitti brevi si inseriscono in questo scenario come fattore controverso. Da un lato rappresentano una componente ormai strutturale dell’economia turistica europea. Le nuove regole UE sulla trasparenza del settore, entrate in applicazione il 20 maggio 2026 con il Regolamento (UE) 2024/1028, sono nate proprio per uniformare raccolta e condivisione dei dati su host e piattaforme. Secondo la Commissione ed Eurostat, nel 2025 nelle sistemazioni prenotate tramite piattaforme online sono state registrate 951,6 milioni di notti.

Dall’altro lato, la stessa Joint Research Centre della Commissione invita a non semplificare troppo: su scala europea gli affitti brevi rappresentano una quota relativamente contenuta dello stock abitativo, circa 1,2% delle abitazioni, ma in alcune destinazioni turistiche e in specifici quartieri urbani possono arrivare fino a 20% del totale. È esattamente questa asimmetria territoriale a spiegare perché Bruxelles stia scegliendo un approccio localizzato e non una stretta generalizzata. 

Le obiezioni del settore e i nodi ancora aperti

Sul fronte opposto, gli operatori chiedono cautela. AIGAB, l’associazione dei gestori di affitti brevi, contesta l’impostazione della bozza sostenendo che rischi di scaricare sul settore una parte eccessiva delle responsabilità della crisi abitativa. Secondo le stime richiamate dall’associazione, in Italia gli immobili inseriti nel circuito degli affitti brevi rappresentano circa l’1,3%-1,4% del patrimonio abitativo, mentre le case non utilizzate sarebbero circa 9,6 milioni. AIGAB sostiene inoltre che restrizioni molto estese potrebbero colpire centinaia di migliaia di famiglie e una filiera economica più ampia fatta di property manager, pulizie, manutenzioni e servizi digitali. 

È un’obiezione da non liquidare con leggerezza. Anche perché la stessa documentazione europea riconosce che le restrizioni possono avere effetti indiretti su valori immobiliari, investimenti e condizioni di finanziamento. Ma il punto politico, per Bruxelles, sembra un altro: quando il mercato residenziale entra in una fase di forte squilibrio, l’interesse pubblico a proteggere la funzione abitativa primaria può giustificare misure selettive, purché ben motivate.

Restano poi almeno tre nodi aperti. Il primo è temporale: la bozza non coincide con il testo definitivo e, dopo la proposta formale della Commissione, serviranno il passaggio al Parlamento europeo e al Consiglio secondo la procedura legislativa ordinaria. Il secondo è statistico: senza dati affidabili e comparabili a livello locale, molte amministrazioni rischiano di avere margini teorici ma strumenti deboli. Il terzo è politico: la regolazione degli affitti brevi, da sola, non costruisce nuove case. Se non sarà accompagnata da più offerta, recupero del patrimonio inutilizzato e politiche abitative strutturali, rischierà di diventare soltanto una valvola di sfogo normativa. 

Per l’Italia, dove il conflitto tra turismo e residenza si è già acceso in molte città d’arte e località costiere, la portata della mossa europea è chiara: non impone un blocco, ma offre una base legale più ordinata per introdurre limiti mirati. La differenza, nel concreto, la faranno i numeri, il perimetro dei quartieri interessati e la capacità dei Comuni di provare che l’affitto breve non è solo visibile, ma anche causalmente rilevante nella crisi della casa. In fondo, tutta la partita si gioca qui: trasformare un tema fortemente ideologico in una decisione amministrativa fondata su prove.