B&B, Napoli anticipa l’Europa: tetto del 30% nel centro storico

Il Consiglio comunale ha approvato a maggioranza la variante urbanistica che introduce nuove regole per le attività ricettive extralberghiere, fissando una soglia massima del 30% degli immobili destinabili a uso turistico all’interno dei singoli edifici. Il restante 70% dovrà essere mantenuto a uso abitativo ordinario.

La misura punta a frenare la progressiva trasformazione del centro storico in un'area prevalentemente turistica e a tutelare la residenzialità.

In un edificio con dieci appartamenti, dunque, non più di tre potranno essere destinati alle attività ricettive, mentre almeno sette dovranno restare abitazioni. La soglia è già stata superata in alcune zone interessate dalla nuova disciplina.

Un altro elemento centrale della variante riguarda il cambio di destinazione d’uso. Gli immobili destinati alla ricettività extralberghiera dovranno passare attraverso specifici titoli autorizzativi. L'obiettivo è rendere più chiaro il numero degli alloggi sottratti alla funzione abitativa e destinati al mercato turistico.

La scelta arriva dopo mesi di confronto e in un clima di forte discussione anche con gli operatori del settore. Per l'amministrazione comunale, però, il problema è quello di trovare un equilibrio tra l'economia turistica e il diritto alla casa.

Nell'ultimi anni la crescita dei B&B e delle case vacanza ha alimentato le proteste dei residenti, soprattutto nelle aree più centrali, dove l'aumento della domanda turistica ha contribuito alla crescita dei valori immobiliari e dei canoni, rendendo più difficile per una parte dei residenti continuare a vivere nel centro.

La vicesindaca con delega all'Urbanistica, Laura Lieto, che ha lavorato per oltre un anno al nuovo regolamento, considera la variante uno «strumento di governo» del territorio e di tutela della residenzialità. Il limite potrebbe inoltre spingere una parte degli investimenti verso quartieri più esterni, riequilibrando almeno in parte la concentrazione dell'offerta turistica nel cuore della città.

La decisione di Napoli si inserisce in un confronto che ormai riguarda molte città europee alle prese con la crescita delle locazioni brevi. L'Unione europea ha affrontato la materia con il regolamento 2024/1028, applicabile dal 20 maggio 2026, che punta soprattutto sulla trasparenza: registrazione degli alloggi, numeri identificativi e trasmissione dei dati dalle piattaforme alle autorità pubbliche. Il regolamento, però, lascia agli Stati e agli enti locali la possibilità di stabilire proprie norme sull'accesso alle locazioni brevi e sull'uso del territorio.

La stessa Commissione europea riconosce che la crescita degli affitti brevi può mettere sotto pressione la disponibilità di abitazioni nelle aree turistiche e, nell'ambito delle nuove politiche europee sulla casa, sta lavorando a un quadro che consenta alle autorità di intervenire nelle zone maggiormente esposte, purché le misure siano motivate, mirate e proporzionate.

Napoli, dunque, sceglie una strada netta sul proprio centro storico: più spazio alla residenza e un limite alla trasformazione degli appartamenti in strutture per soggiorni brevi. Una scelta che apre ora il confronto sugli effetti che la nuova disciplina avrà sul mercato immobiliare, sugli operatori turistici e sulla distribuzione dell'offerta ricettiva in città.