Il Tar smonta il decreto: «Un B&B non è un hotel». Via 12 regole che pesavano su chi affitta casa in Sicilia

Un televisore da 32 pollici. Un materasso ignifugo. Il potere dell'assessorato regionale di scegliere persino il nome da apporre alla propria struttura, su una rosa di tre opzioni presentate dal titolare. Presi uno per uno, sembrano dettagli. Messi tutti insieme raccontano un'altra storia: quella di un settore — l'ospitalità extralberghiera siciliana — che si è sentito trascinare, norma dopo norma, verso un'omologazione forzata con il mondo alberghiero. Finché un tribunale non ha detto basta.

La sentenza del Tar Sicilia — Palermo, Sezione Terza, pubblicata il 4 maggio 2026 — ha accolto in parte il ricorso della Federazione Associazioni Ricettività Extralberghiera (F.A.R.E.), annullando dodici disposizioni del decreto assessoriale n. 2104 del 25 giugno 2025, coordinato col successivo D.A. n. 2735 dell'8 agosto 2025. Il cuore della decisione è netto: la Regione può fissare regole e requisiti minimi, ma non può spingere il comparto extralberghiero verso standard tali da renderlo, di fatto, indistinguibile dal settore alberghiero. Si può regolamentare, non snaturare.

Cosa ha bocciato il Tar

La portata della sentenza non sta nel numero delle norme cancellate, ma nelle motivazioni. I giudici spiegano che alcune prescrizioni erano costruite come requisiti minimi obbligatori per tutti, mentre avrebbero potuto semmai servire a distinguere le strutture di fascia alta da quelle essenziali. Imporre a tutti standard da fascia medio-alta, scrivono, significa comprimere quella offerta differenziata che la stessa legge regionale dichiara di voler tutelare.

Cadono così, fra gli altri: l'obbligo di materassi ignifughi, il televisore da 32 pollici nelle unità abitative, il televisore con canali satellitari nelle sale comuni dei B&B, il limite rigido di quattro posti letto non sovrapponibili per camera, il rapporto di un bagno completo ogni quattro posti letto senza bagno privato, i servizi igienici distinti per sesso nelle parti comuni, l'obbligo di produrre documentazione condominiale, il defibrillatore obbligatorio per diverse tipologie ricettive e persino il potere dell'assessorato di scegliere il nome della struttura da una terna proposta dal titolare. Bocciata anche la regola che imponeva ad almeno il 50% del personale di reception e sala la conoscenza dell'inglese.

I giudici usano parole chiare: quelle norme imponevano oneri economicamente gravosi o adempimenti incompatibili con una gestione familiare, senza rispondere a esigenze primarie dell'ospite. E ancora: il turista che sceglie una struttura extralberghiera sa bene di non aspettarsi gli stessi standard di un hotel. È forse il passaggio più politico della sentenza, perché difende la legittimità di un'accoglienza diversa — non inferiore, ma distinta.

Non tutto, però, è stato travolto. Il Tar ha ritenuto ragionevoli i controlli sull'uso di denominazioni come "Luxury", "Boutique", "Resort" e "Country", gli obblighi di manutenzione degli alloggi e la garanzia di un arredamento decoroso. Il tribunale non ha smontato l'idea di regolazione: ha respinto ciò che ritiene sproporzionato.

Una sentenza che guarda oltre la Sicilia

La decisione del Tar palermitano rimbalza già fuori dai confini dell'Isola. Lorenzo Fagnoni, presidente di Property Managers Italia e ceo di Apartments Florence, la legge come un precedente che parla direttamente anche alla sua città: «La sentenza manda un messaggio molto chiaro: non si possono imporre regole pensate per gli hotel a chi gestisce appartamenti o B&B. È un tema che riguarda anche Firenze, dove si attende una decisione dei giudici su misure simili legate al regolamento comunale contro il quale abbiamo presentato ricorso».

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Fagnoni punta il dito su una contraddizione ormai difficile da ignorare: «Oggi una casa può essere affittata per anni con un contratto residenziale, ma non per pochi giorni a un turista. Serve più coerenza». E sul metodo: «Quando si esagera con i vincoli si finisce per penalizzare chi lavora correttamente — piccoli proprietari, famiglie, operatori professionali — riducendo l'offerta senza portare benefici concreti alle città». La conclusione è la stessa che emerge dalle motivazioni del Tar: «Regolare il settore è giusto, ma bisogna distinguere tra qualità dei servizi e burocrazia inutile. Non si può trasformare l'extralberghiero in alberghiero per legge».

Il contesto: una Sicilia che cresce e deve scegliere

La sentenza arriva mentre il turismo siciliano macina numeri record. Secondo il rapporto regionale elaborato dall'Osservatorio Turistico su dati Istat, nel 2024 l'Isola ha registrato oltre 5,8 milioni di arrivi e più di 17,3 milioni di presenze, con una crescita rispettivamente del 5,4% e del 5,5% rispetto all'anno precedente. In un contesto di espansione simile, la partita delle regole diventa cruciale. Il rischio, sottolineato dagli operatori, è che una regolazione eccessiva non migliori l'offerta ma la contragga - soprattutto nei borghi, nelle aree interne e nei piccoli comuni costieri dove l'extralberghiero è spesso l'unica forma di ospitalità strutturata.

La Regione non perde il potere di intervenire: il Tar ribadisce che, alla luce della legge regionale n. 6 del 25 febbraio 2025, l'amministrazione ha piena competenza nel definire requisiti minimi, classificazioni e modalità di esercizio. La sentenza richiama anche la Corte costituzionale (decisione n. 186 del 16 dicembre 2025), che ha riconosciuto la possibilità di intervenire anche incidendo indirettamente sulla proprietà privata, purché per finalità sociali e in modo proporzionato.

Restano in vigore gli obblighi di tracciabilità: esposizione del CIN all'esterno della struttura e su tutti i canali pubblicitari, e comunicazione giornaliera dei flussi tramite il sistema Turist@t. Il termine del 30 giugno 2026 per l'adeguamento delle strutture già esistenti dovrà invece essere rivisto, almeno per le disposizioni annullate.

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