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TURISMO
Affitti brevi in Sicilia, cosa cambia davvero dopo il Tar: la guida per chi affitta casa
Chi si aspettava un liberi tutti rischia di sbagliare lettura — e di pagarne le conseguenze
La sentenza è arrivata, i titoli hanno fatto il giro del web. Ma per chi affitta un appartamento ai turisti, la domanda concreta non è "ha vinto il mercato?" bensì un'altra, molto più prosaica: domani mattina, cosa devo fare?
La risposta è meno liberatoria di quanto sembri e più utile di quanto appaia. Il Tar di Palermo ha annullato dodici disposizioni del decreto assessoriale siciliano, ma non ha cancellato la regolazione degli affitti brevi: l'ha riportata a una misura più leggibile. Chi si aspettava un liberi tutti rischia di sbagliare lettura — e di pagarne le conseguenze.
Cosa è caduto davvero
Il provvedimento finito sotto la lente del tribunale è il decreto assessoriale n. 2104 del 25 giugno 2025, firmato dall'assessora Elvira Amata, attuativo della legge regionale n. 6/2025. Quel testo aveva inserito le locazioni turistiche tra le "altre strutture turistico-ricettive" trascinandole dentro un sistema di requisiti pensato per attività organizzate su tutt'altra scala. Il Tar ha scritto un principio destinato a pesare ben oltre questa vicenda: non si possono imporre ai piccoli proprietari regole proprie del comparto alberghiero solo perché operano nel mercato turistico.
Sono quindi saltati, tra gli altri: i materassi ignifughi e omologati in classe 1IM, il televisore da 32 pollici obbligatorio, il defibrillatore per alcune tipologie extralberghiere, i limiti rigidi sui posti letto nelle civili abitazioni, i servizi igienici distinti per sesso nelle parti comuni, l'obbligo di presentare il regolamento di condominio con attestazione sull'assenza di contenziosi, il potere dell'assessorato di scegliere il nome della struttura da una rosa proposta dal titolare. Non è una correzione marginale: è la parte più invasiva del decreto, quella che aveva fatto esplodere la protesta degli operatori.
Cosa resta in piedi, e non è poco
Il primo obbligo che nessuna sentenza regionale tocca è il CIN, il Codice Identificativo Nazionale. Operativo dal 2 novembre 2024 e con sanzioni attive dal 2 gennaio 2025, va esposto all'esterno dello stabile e indicato in ogni annuncio online e offline. Resta anche la comunicazione giornaliera dei flussi turistici tramite il sistema regionale Turist@t, uno dei perni del monitoraggio pubblico del settore. Resta la comunicazione degli ospiti alla Questura ai sensi dell'articolo 109 del TULPS — per le locazioni brevi, l'adempimento rimane anche per i soggiorni inferiori ai trenta giorni. Restano i dispositivi di sicurezza previsti dalla normativa nazionale: rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio, e almeno un estintore ogni duecento metri quadrati per piano. Questi obblighi discendono dall'articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023 e il Tar palermitano non li sfiora.
Resta, per chi opera in forma imprenditoriale, la SCIA al SUAP comunale. E qui c'è un passaggio che molti tendono a sottovalutare: la legge regionale siciliana n. 6/2025 stabilisce che l'attività di locazione turistica ha carattere non imprenditoriale solo se gestita dalla stessa persona in non più di quattro unità immobiliari. Oltre quella soglia cambia il regime, crescono gli adempimenti e il confine tra "privato che affitta" e "operatore professionale" diventa giuridicamente rilevante.
Infine, resta la necessità che l'immobile sia in regola sul piano urbanistico, edilizio e dell'agibilità. Il Tar ha cancellato il superfluo: non ha sanato il non regolare.
Come orientarsi: tre blocchi
Per chi affitta, il modo più pratico di leggere la situazione è dividere gli adempimenti in tre categorie.
La prima — ciò che va fatto senza se e senza ma — comprende CIN esposto e presente in tutti gli annunci, comunicazione alla pubblica sicurezza, trasmissione dei flussi turistici, dispositivi di sicurezza nazionali, regolarità catastale e urbanistica dell'immobile.
La seconda — ciò che, dopo la sentenza, non può più essere preteso automaticamente dai piccoli operatori — include materassi ignifughi generalizzati, televisori obbligatori, defibrillatori, bagni separati nelle parti comuni, documentazione condominiale rafforzata. Prima di sostenere spese per questi adeguamenti, vale la pena verificare se l'obbligo derivi ancora da una fonte statale o se la norma regionale sia stata effettivamente travolto dalla decisione.
La terza — ciò che richiede attenzione caso per caso — riguarda soprattutto la forma dell'attività: il numero di unità gestite, le modalità organizzative, il rapporto con la soglia che separa il privato dall'imprenditore.
La lezione più grande
Dietro il tecnicismo giuridico c'è un messaggio politico semplice: un B&B familiare, un appartamento locato a fini turistici e un hotel non sono la stessa cosa. Trattarli come equivalenti non produce più qualità — produce confusione amministrativa e costi inutili, e alla fine scoraggia proprio chi lavora correttamente.
La Regione potrà — e probabilmente dovrà — riscrivere le norme prima dell'estate. Ma dovrà farlo tenendo insieme trasparenza, sicurezza e proporzionalità. Le prime due non sono in discussione. La terza è esattamente il punto su cui il decreto è caduto.
Chi si aspettava un liberi tutti rischia di sbagliare lettura — e di pagarne le conseguenze.
Per i proprietari siciliani, la domanda giusta adesso non è più "posso continuare ad affittare?". È: "sono davvero in regola con ciò che conta?" Ed è una differenza che vale molto più di un televisore in camera.